黃埔舊改，大膽直面最核心的四個(gè)問(wèn)題
近期，關(guān)于黃埔無(wú)論是樓市，還是舊改一直都是一個(gè)頗具爭(zhēng)議的話題，引起了廣泛的討論。
第三：短期大規(guī)模拆遷對(duì)房租、房?jī)r(jià)的影響，又當(dāng)如何應(yīng)對(duì)？
這一次，我們不回避敏感話題，把變化與趨勢(shì)，用數(shù)據(jù)一一拆解，城市更新對(duì)于黃埔到底意味著什么，會(huì)得到什么。
把能說(shuō)的，該說(shuō)的，都說(shuō)清楚。
種種跡象來(lái)看，舊改趨勢(shì)不會(huì)變，現(xiàn)在調(diào)整再出發(fā)，就是要探索實(shí)施可持續(xù)發(fā)展的有機(jī)更新模式。
從國(guó)家層面來(lái)看，實(shí)施城市更新行動(dòng)，是國(guó)家十四五規(guī)劃既定的戰(zhàn)略。
這是一個(gè)前所未有的提法。
以前更多的是城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造以及危房改造這樣的表達(dá)。
實(shí)際上，自改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)的城市更新，經(jīng)過(guò)上世紀(jì)90年代末期開(kāi)始的“退二進(jìn)三”、2008年開(kāi)始的廣東“三舊改造”，乃至2014年-2016年全國(guó)蓬勃開(kāi)展的“棚戶區(qū)改造”等多個(gè)階段。
總體來(lái)看，無(wú)論是有意還是無(wú)意，不可否認(rèn)，大部分的棚改都是以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為導(dǎo)向。
十四五規(guī)劃的背景是完成第一個(gè)百年計(jì)劃和開(kāi)啟第二個(gè)百年計(jì)劃的五年，非常關(guān)鍵。
這也意味著要有一個(gè)全新的城鎮(zhèn)化思路。
與之伴隨的，一面是經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展繁榮，另一面是土地開(kāi)發(fā)資源的日益稀缺，“大城市病”等問(wèn)題也不斷涌現(xiàn)。
美國(guó)城市規(guī)劃學(xué)家沙里寧說(shuō)過(guò)：“城市的生長(zhǎng)，并不是單純的疆域擴(kuò)張，而應(yīng)是傳承歷史創(chuàng)新未來(lái)的過(guò)程，使其煥發(fā)出全新的時(shí)代能量。
這種“煥新”的過(guò)程，就是城市更新，它是城鎮(zhèn)化領(lǐng)域解決土地資源矛盾和大城市病的重要方法。
往大了說(shuō)，城市更新既可以改善城市形象，導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)，而在碳中和背景下，城市更新也可以完成5G、物聯(lián)網(wǎng)等底層“數(shù)字高速公路”的重構(gòu)；
往小了說(shuō)，城市更新核心是關(guān)注人對(duì)于美好生活的需求，尤其是公共產(chǎn)品的需求，包括就業(yè)、學(xué)位、醫(yī)療等配套。
如今廣州GDP達(dá)到2.5萬(wàn)億，實(shí)際管理人口2200萬(wàn)人，當(dāng)中有975萬(wàn)人在租房，而52%的房源在城中村。
產(chǎn)業(yè)賽道要升級(jí)，打造國(guó)際消費(fèi)城市，且年輕人來(lái)了要有地方住，從這個(gè)角度來(lái)看，城市更新的趨勢(shì)就不會(huì)變。
一來(lái)可以推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展，二來(lái)是滿足美好生活的期待，也是提升城市功能，解決大城市病的手段。
這也是廣州這座超級(jí)城市必須要直面的問(wèn)題。
2015年廣州土地效益為10.13億元/平方公里，而同期深圳為16.5億元/平方公里，香港58.9億元/平方公里。
換句話說(shuō)，每平方公里產(chǎn)生的GDP，香港是廣州的5倍。
現(xiàn)在廣州GDP早已超過(guò)了香港，但土地集約率還有很多追趕的空間。
挖掘發(fā)展?jié)摿?，推?dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，讓居民有獲得感，從這個(gè)角度來(lái)看，黃埔舊改更新就有了不一樣的意義。
在黃埔宏仁舊廠還沒(méi)有拆遷改造前，科學(xué)城中海譽(yù)城業(yè)主對(duì)其排放的味道“忍無(wú)可忍”；
而廣州石化旁，姬堂“三條圍”村民在沒(méi)有改造前，每天過(guò)的也是擔(dān)驚受怕的日子，直到搬遷至區(qū)政府的安置房。
和廣州大多數(shù)城中村一樣，早期缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，近年來(lái)隨著自建房的增加，部分街巷變得更加狹窄，握手樓林立，消防隱患嚴(yán)重。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在啟動(dòng)66個(gè)舊村項(xiàng)目改造前，黃埔現(xiàn)有存量用地173平方公里，其中低效用地64平方公里，占存量用地的37%，主要分布在舊村，舊廠等。
低效的產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)、混亂的村容村貌、落后的配套限制了經(jīng)濟(jì)的升級(jí)和更高水平發(fā)展，亟需得到疏解與改善。
由此，在國(guó)家既定的戰(zhàn)略背景之下，為盤活舊村大量的低效用地，獲得省三舊改造改革試點(diǎn)的黃埔，在去年6月啟動(dòng)了三年66個(gè)舊村項(xiàng)目改造決勝作戰(zhàn)藍(lán)圖。
主要圍繞黃埔臨港經(jīng)濟(jì)區(qū)、科學(xué)城、知識(shí)城三大核心片區(qū)展開(kāi)，進(jìn)行有計(jì)劃、有布置、有安排的分片、分區(qū)、分期的拆遷改造。
有計(jì)劃推進(jìn)改造，引入高端產(chǎn)業(yè)，改善城市空間面貌，為實(shí)現(xiàn)四個(gè)“萬(wàn)億計(jì)劃”，騰挪了發(fā)展空間。
如今的黃埔，創(chuàng)造了廣州40%的工業(yè)產(chǎn)值，廣州15%的GDP，17%的稅收收入，連續(xù)六年GDP年均增長(zhǎng)7%。
而黃埔只有全市6.5%的面積，這是很了不起的成就。
黃埔有廣州最多的上市公司。廣州A股上市公司共有129家，黃埔就占了49家，約為全市的38%，數(shù)量超過(guò)天河。
光是世界500強(qiáng)投資的項(xiàng)目就有197個(gè)。
有一些觀點(diǎn)認(rèn)為廣州太低調(diào)，缺乏創(chuàng)新的活力，其實(shí)不然，改革開(kāi)放的每一個(gè)產(chǎn)業(yè)浪潮，廣州從來(lái)沒(méi)有掉過(guò)隊(duì)。
門戶網(wǎng)站時(shí)代有網(wǎng)易；游戲時(shí)代有歡聚，多益網(wǎng)絡(luò)；在線音樂(lè)在酷狗；移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)微信、UC等等。
就算是即將到來(lái)的人工智能與數(shù)字經(jīng)濟(jì)、新能源汽車、生物科技時(shí)代，黃埔也能把握契機(jī)，破浪前行。
新能源產(chǎn)業(yè)，是黃埔繼電子信息、汽車、精細(xì)化工后又一超千億元規(guī)模的核心產(chǎn)業(yè)；
而集成電路，則集聚了近100家上下游企業(yè)，是全省打造具有全球競(jìng)爭(zhēng)力的集成電路產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新高地的核心承載區(qū)；
這里面，有許多人熟悉的、極具代表性龍頭企業(yè)，比如粵芯、小鵬汽車、金域醫(yī)學(xué)、百濟(jì)神州等。
其中，粵芯半導(dǎo)體是目前大灣區(qū)唯一進(jìn)入量產(chǎn)的12寸芯片廠，在全球缺“芯”的背景下，黃埔制造又有了不一樣的意義。
這片夢(mèng)想的熱土，代表了廣州在大灣區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)力和想象力。
∣廣州產(chǎn)業(yè)布局，人工智能被擺到了最核心的位置
經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，舊村改造也增強(qiáng)了村民的獲得感。
其實(shí)，在法制環(huán)境、契約精神良好的廣州，舊改之所以能落地，從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，其推動(dòng)力還是在于居民和市場(chǎng)的內(nèi)在需求。
經(jīng)測(cè)算后，黃埔決勝三年改造后，將釋放產(chǎn)業(yè)用地436公頃，新增產(chǎn)業(yè)載體建面2322萬(wàn)，改造后復(fù)建集體物業(yè)（含留用地）1760萬(wàn)平，折合集體資產(chǎn)4400億（按2.5萬(wàn)元/平計(jì)），集體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)10倍以上，村民人居收入增長(zhǎng)5倍以上。
相信這個(gè)是很多人關(guān)注的焦點(diǎn)。
不過(guò)，可以肯定是，黃埔舊改三年攻堅(jiān)兩年完成的規(guī)劃，是出于國(guó)家戰(zhàn)略的理解與本地存量開(kāi)發(fā)的需要。
大方向肯定是沒(méi)有錯(cuò)的，而戰(zhàn)術(shù)上的不完美要相信地方政府有足夠多回旋應(yīng)對(duì)的余地。
來(lái)自知情人士的消息，在即將出臺(tái)的城市更新3.0創(chuàng)新政策中，在保障公共安全、生態(tài)環(huán)保、歷史文物古建等前提下，進(jìn)一步精簡(jiǎn)規(guī)劃、建設(shè)相關(guān)行政許可的流程手續(xù)，確保村民盡早回遷。
關(guān)于商品房市場(chǎng)天量供應(yīng)，根據(jù)目前舊改入市的節(jié)奏和供應(yīng)量來(lái)看，并沒(méi)有那么恐怖。
假設(shè)黃埔區(qū)自2020年起常住人口每年仍以往年9.5%的速度增長(zhǎng)，約7年后可全部消化。
在接下來(lái)的新政中，黃埔也會(huì)鼓勵(lì)舊村改造主體建設(shè)限銷售對(duì)象、限房?jī)r(jià)的“雙限房”，穩(wěn)定房?jī)r(jià)。
其實(shí)，無(wú)論是住建部防止大拆大建，還是近期省、市有關(guān)部門的文件，都是希望黃埔在“三舊改造”的改革創(chuàng)新中不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，不斷優(yōu)化完善，走得更好更穩(wěn)。
這就需要合理安排項(xiàng)目拆建時(shí)序，通過(guò)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)控制每年新增建設(shè)用地指標(biāo)需求，確保項(xiàng)目審批實(shí)施的“均衡性”和“可持續(xù)性”。
總體來(lái)說(shuō)，舊改更新是城市的復(fù)新，是要?jiǎng)?chuàng)造高質(zhì)量和具有持久活力的城市生活，把能推動(dòng)城市更新發(fā)展的精英人才和優(yōu)秀企業(yè)吸引落戶。
其核心策略是提升城市價(jià)值從而提高核心競(jìng)爭(zhēng)力，改造后把社區(qū)里的生活、工作、購(gòu)物、學(xué)習(xí)、休閑功能疊加起來(lái)，使得改造后的舊村成為資本、人力集聚的成熟區(qū)域，其空間資源價(jià)值自然能帶來(lái)高回報(bào)。
而城市空間的優(yōu)化，又決定了城市生活品質(zhì)，市場(chǎng)自然會(huì)用腳投票。
所以，城市更新的關(guān)鍵還是人對(duì)于美好生活的向往，抓住了人，才能抓住未來(lái)，包括政策、行業(yè)的走向。
我們有一位粉絲，在自己家窗口，幾乎每隔一段時(shí)間，就會(huì)拍下老房子拆遷及進(jìn)度，見(jiàn)證了知識(shí)城一點(diǎn)一滴的變化。
一天一變 ，一年大變，他希望回遷之后，也能開(kāi)啟生活更多的可能性。