深圳學(xué)區(qū)房波動(dòng)有多大？有個(gè)地方叫八卦嶺，房?jī)r(jià)走勢(shì)是“幾”字
位于深圳福田區(qū)東部的八卦嶺，曾是深圳著名的工業(yè)區(qū)，位置優(yōu)越。印刷基地、圖書(shū)批發(fā)中心、美食街......這些曾屬于八卦嶺的“坐標(biāo)”有些已經(jīng)消失，有些依舊存在。曾經(jīng)，八卦嶺遍布著各種廠房還有宿舍，512、615這樣的數(shù)字，至今還寫(xiě)在八卦嶺一些廠房的墻上，這是屬于八卦嶺的獨(dú)特記憶，也見(jiàn)證了深圳經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展。
現(xiàn)在，部分廠房和宿舍依舊存在，而這些舊宿舍卻演變出另外一個(gè)關(guān)于房?jī)r(jià)的故事。
樓齡超過(guò)30年的八卦嶺宿舍原為八卦嶺工業(yè)區(qū)配建的單身公寓、宿舍，由于面積小，而且還帶著拆遷概念，在過(guò)往的深圳房產(chǎn)投資客眼里是個(gè)香餑餑。前幾年，荔園小學(xué)東校區(qū)等優(yōu)質(zhì)學(xué)校開(kāi)建的傳聞，更徹底攪動(dòng)了整個(gè)八卦嶺樓市。
“2018年的時(shí)候，八卦嶺樓市還是一片安靜，均價(jià)5萬(wàn)元左右都可以買(mǎi)到樓齡較新的二手房小區(qū)。到了2019年，荔園小學(xué)等學(xué)校落地的傳聞開(kāi)始攪動(dòng)整個(gè)片區(qū)樓市，還沒(méi)等到學(xué)校正式開(kāi)建，八卦嶺房?jī)r(jià)就先飛起來(lái)了。去年，八卦嶺大部分二手房的掛牌均價(jià)都超過(guò)10萬(wàn)元，房?jī)r(jià)翻倍也就用了1年多的時(shí)間?！痹诎素运穆芬患抑薪榈旯ぷ鞫嗄甑膹埥?jīng)理，見(jiàn)證了八卦嶺樓市的瘋狂。
2019年和2020年，八卦嶺這個(gè)名字出現(xiàn)在各大機(jī)構(gòu)的深圳房?jī)r(jià)漲幅榜單，不是第一就是前三。其中，2020年八卦嶺二手房的成交均價(jià)漲幅甚至達(dá)到了六成，特別是八卦嶺宿舍，不僅有學(xué)位預(yù)期，而且還有拆遷概念，面積小總價(jià)低，30平方米左右的房源在去年最高價(jià)突破每平方米12萬(wàn)元，掛牌價(jià)就更高了。
即使在法拍房市場(chǎng)，八卦嶺宿舍也是香餑餑。今年上半年，八卦嶺三套單身宿舍法拍，總價(jià)120萬(wàn)起，84人報(bào)名，近4萬(wàn)人圍觀，可見(jiàn)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。
“去年，有業(yè)主將房源報(bào)價(jià)大幅抬高，以期通過(guò)高評(píng)高貸的方式，向銀行做經(jīng)營(yíng)抵押貸款，那個(gè)時(shí)候多數(shù)銀行經(jīng)營(yíng)貸利率相比房貸利率更低，這種做法存在一定套利空間，或以轉(zhuǎn)按揭的方式予以高位套現(xiàn)?！睆埥?jīng)理回憶?！罢且?yàn)榘素詭X普遍以小面積房源為主，更便于資金炒作。”
時(shí)間很快來(lái)到2021年，深圳率先推出了二手房成交參考價(jià)，加之調(diào)控趨嚴(yán)，樓市逐漸回歸平穩(wěn)。隨之而來(lái)的大學(xué)區(qū)預(yù)期，讓曾被熱捧的八卦嶺樓市終究沒(méi)有逃過(guò)下跌的命運(yùn)。二手房參考價(jià)出臺(tái)后，八卦嶺宿舍的二手房參考價(jià)定為每平方米7.5萬(wàn)元。
“29平方米的業(yè)主急賣260萬(wàn)元，還是住宅用地的房源。要在去年，業(yè)主掛牌價(jià)都要350萬(wàn)元?！睆埥?jīng)理解釋，“八卦嶺宿舍的土地性質(zhì)分為住宅用地，倉(cāng)儲(chǔ)用地等，價(jià)格也不一樣，住宅用地的最貴。最近幾個(gè)月，八卦嶺宿舍其和附近其他幾個(gè)小區(qū)的成交量很少。”
對(duì)于舊改，早在2017年八卦嶺宿舍區(qū)就進(jìn)行過(guò)棚改意愿征集，但至今仍沒(méi)有進(jìn)一步的動(dòng)作。公開(kāi)信息顯示，福田區(qū)住房和建設(shè)局曾回復(fù)表示：“八卦嶺宿舍區(qū)項(xiàng)目是我區(qū)目前涉及住房套數(shù)最多、權(quán)屬情況最復(fù)雜的項(xiàng)目。鑒于八卦嶺宿舍區(qū)項(xiàng)目體量大、住宅多、土地情況和產(chǎn)權(quán)情況復(fù)雜等原因，一直在進(jìn)行產(chǎn)權(quán)資料梳理等工作?！?/p>
八卦嶺的房?jī)r(jià)如同深圳地鐵9號(hào)線呈“幾”字型的路線，大起大落讓人驚嘆?！皼Q定八卦嶺房?jī)r(jià)除了舊改，最重要的還是大學(xué)區(qū)政策到底會(huì)如何變化。無(wú)論如何，荔園小學(xué)東校區(qū)已經(jīng)在加緊建設(shè)?！?張經(jīng)理說(shuō)。
“我也只能這么安慰自己?！痹谌ツ曩I(mǎi)入八卦嶺城市主場(chǎng)一套“45+7”戶型的的小鄧，密切關(guān)注著房?jī)r(jià)，”我買(mǎi)的時(shí)候均價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元，現(xiàn)在聽(tīng)中介經(jīng)理說(shuō)有業(yè)主掛牌420萬(wàn)元，甚至還有低于400萬(wàn)元的房源?！?/p>
“不提了?！毙∴囷@得有些無(wú)奈。
“八卦嶺上班泥崗村睡覺(jué)”，這是很多曾在八卦嶺打工一族的回憶，小鄧過(guò)去也是其中一員。八卦嶺向北直走，跨過(guò)天橋跨過(guò)泥崗路，就是羅湖泥崗村?！澳莻€(gè)時(shí)候我天天都跨過(guò)泥崗天橋，一橋跨區(qū)，現(xiàn)在也是?！毙∴囌f(shuō)，雖然已經(jīng)買(mǎi)了八卦嶺的房子，但他仍繼續(xù)租住在泥崗村，因?yàn)榉孔饪梢詼p輕部分房貸壓力。
可以說(shuō)，八卦嶺的房?jī)r(jià)隨著學(xué)位的變化而超前反應(yīng)，著實(shí)是深圳優(yōu)質(zhì)學(xué)位房市場(chǎng)的經(jīng)典例子?！凹词拐娴氖抢髨@小學(xué)東校區(qū)，但學(xué)校都還沒(méi)出地面，具體招生范圍也沒(méi)確定，八卦嶺片區(qū)房?jī)r(jià)就如此異動(dòng)。先不說(shuō)大學(xué)區(qū)，萬(wàn)一哪個(gè)小區(qū)沒(méi)被劃進(jìn)學(xué)校招生范圍，怎么辦？”小鄧很是感慨。“我算是明白了，一旦遭受政策沖擊,本身居住屬性一般,只靠學(xué)位加持的學(xué)區(qū)房,其房?jī)r(jià)自然波動(dòng)會(huì)很大。”
證券時(shí)報(bào)各平臺(tái)所有原創(chuàng)內(nèi)容，未經(jīng)書(shū)面授權(quán)，任何單位及個(gè)人不得轉(zhuǎn)載。我社保留追究相關(guān)行為主體法律責(zé)任的權(quán)利。